¿Cómo ha afectado la pandemia al mercado inmobiliario ruso?

Alexánder Kriázhev/Sputnik
Las restricciones han provocado una ralentización de la construcción de viviendas residenciales, pero la bajada del precio de las hipotecas ha provocado un auge de la demanda y el consiguiente aumento de los precios.

¿Cuánto ha bajado el ritmo de construcción en Rusia debido a la pandemia? 

La zona residencial de Moscú.

A pesar de la crisis económica provocada por la pandemia, el ritmo de construcción de viviendas en Rusia no cayó tanto como se esperaba. Según la agencia oficial de estadísticas Rosstat, en 2020 se construyeron en Rusia 75,5 millones de metros cuadrados de superficie residencial, lo que supone un 5,9% menos que en 2019.

En diciembre de 2020 se construyeron un total de 15,5 millones de metros cuadrados de superficie residencial, lo que supone un 10,9% menos que en diciembre de 2019.

¿Significa esto que nadie estaba comprando propiedades residenciales en Rusia?

Nuevos edificios de apartamentos

Al contrario, había más gente comprando que antes.

“El 2020 puede considerarse como uno de los más exitosos para los promotores inmobiliarios rusos. Tras el levantamiento de las restricciones, la actividad en el mercado de la vivienda se recuperó, y a ello contribuyó en gran medida el deseo de los rusos de preservar sus ahorros”, afirma Natalia Piryeva, analista de la empresa de servicios financieros Finam Group.

Como resultado, las operaciones con garantía hipotecaria representaron el 64% de todas las transacciones del mercado inmobiliario y el volumen de préstamos hipotecarios emitidos fue del 8% del PIB, el indicador históricamente más alto de Rusia.

El auge de la demanda surgió principalmente en el mercado de la vivienda de nueva construcción, pero poco a poco se extendió al mercado de apartamentos de segunda mano. Ni los promotores ni los vendedores privados perdieron la oportunidad de aprovechar el aumento de la demanda y empezaron a subir los precios de sus propiedades, según Piryeva.

¿Cuánto cuesta la vivienda en Rusia?

Construcción en la región de Moscú.

“El auge de la demanda ha provocado una escasez: en los mercados más activos, la oferta se ha reducido entre un 25 y un 30% durante el año, y los precios medios de las viviendas han subido más o menos lo mismo, un 20%”, afirma Natalia Piryeva. 

En el mercado de viviendas de nueva construcción de Moscú, el precio medio por metro cuadrado ha superado la marca de 340.000 rublos (unos 4.630 dólares). En el conjunto del país, el precio medio es de unos 90.000 rublos (unos 1.250 dólares), es decir, tres o cuatro veces menos, afirma Irina Dobrojotova, presidenta del consejo de administración de Best-Novostroy.

Así, en Moscú, en 2020, el presupuesto medio para la compra de cualquier inmueble de nueva construcción en el mercado ha subido a unos 9-10 millones de rublos (122.000-136.000 dólares), en San Petersburgo a 5,5 millones de rublos (75.000 dólares) y en Nizhni Nóvgorod a unos 4-4,5 millones de rublos (54.000-62.000 dólares), según Román Miroshnikov, director ejecutivo de la constructora Oikumena.

En todas las regiones rusas se ha observado, y se sigue observando, un crecimiento del precio por metro cuadrado en todo tipo de viviendas, independientemente del número de habitaciones.

¿Qué tipo de vivienda se está construyendo principalmente en estos momentos?

Construcción de edificios residenciales en Riazán.

“En el área residencial de Moscú predomina la vivienda de gran consumo: 2,46 millones de metros cuadrados (el 64%) de los inmuebles que se venden actualmente aquí pertenecen a la categoría ‘económica’ o ‘de confort’. Le sigue la categoría ‘de negocios’, con 1,04 millones de metros cuadrados o el 27% de la oferta”, según Irina Dobrojotova. El 9% restante corresponde a la categoría de alta gama.

Según Roman Miroshnikov, en las regiones situadas fuera de las capitales, el mercado de masas también será prioritario tanto para los compradores como para los promotores, ya que allí se concentra la mayor parte de la demanda.

La excepción es Sochi, donde, por su condición de ciudad turística con una desarrollada infraestructura de ocio y recreo tanto en el mar como en la montaña, se permite la construcción de un mayor número de promociones de clase “business”, “premium” y “elite”.

¿Cuántas viviendas residenciales tiene Rusia en total?

Casas nuevas en Kemerovo, Siberia.

Según las cifras de Best-Novostroy, Rusia tiene aproximadamente entre 3.800 y 4.000 millones de metros cuadrados de superficie residencial. Moscú representa alrededor del 7% de esta cifra global - 280-300 millones de metros cuadrados - pero solo una parte del total está en venta. En Moscú y la región de Moscú, el mercado de nueva construcción se estima en 3,9 millones de metros cuadrados, casi 1.700 edificios individuales que forman parte de 600 proyectos. La ciudad de Moscú representa casi 2,5 millones de metros cuadrados de esta cifra. El mercado secundario es algo menor, con unos 2 millones de metros cuadrados.

“Estos indicadores son posiblemente el resultado de una caída poco frecuente (en términos de los últimos años) de la demanda en ambos mercados, con un descenso de aproximadamente el 30% en un año. El número de metros cuadrados en venta en el mercado secundario en los próximos años superará probablemente al del mercado primario, que es donde se concentra el principal volumen de demanda”, afirma Irina Dobrojotova.

Complejo residencial Zilart en Moscú.

Además, las medidas de contención del volumen de nuevas construcciones hacen dudar de que el volumen de la oferta nueva en la capital siga aumentando cada años.

Al mismo tiempo, si bien todo esto puede decirse de Moscú, la situación es la contraria en el resto de regiones. “Para cumplir las cuotas decretadas por el Presidente (la puesta en marcha de 120 millones de metros cuadrados de suelo residencial al año) lo que ocurra en Moscú y San Petersburgo no será suficiente. En consecuencia, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Servicios Públicos, junto con los promotores, buscará oportunidades para acelerar la construcción de nuevas viviendas específicamente en las regiones. Es perfectamente posible que la vivienda del ‘mercado primario’ predomine en las grandes ciudades en los próximos dos o tres años”, añade Dobrojotova.

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