La burbuja de la vivienda moderna en Rusia

Aunque el acceso de los rusos a una vivienda es fácil y barato, la evolución del mercado dificulta que la mayoría de la población disfrute de viviendas mejoradas. Los índices sobre el costo de la vida que señalan a Moscú y, en menor medida, a San Petersburgo, como algunas de las ciudades más caras del mundo, como el ranking de Mercer, reflejan una cara menos amable, pero igual de real, sobre la vivienda en Rusia.

El mercado inmobiliario se está moviendo en los útlimos años. Desde 2008, se observa una tendencia creciente a renovar edificios. El Banco Europeo para la Reconstrucción y el Desarrollo (BERD) estima que un 0,55% del stock de viviendas es renovado cada año.

La mayor actividad se registra, sin embargo, en la construcción de vivienda nueva. Tras desplomarse durante la década de 1990, cuando se redujo a la mitad, se recuperó a partir del cambio de milenio. Según el BERD, entre 2000 y 2009, el área residencial creció un 14%, de manera especialmente acelerada a partir de 2005.

Pese a que la crisis de 2009 se dejó notar, la construcción de vivienda nueva ha retomado la senda del crecimiento. De febrero a marzo de este año el número de metros de construcción de vivienda iniciados aumentó de 2,90 a 3,90 millones.

No obstante, la renovación y ampliación del stock de viviendas está muy lejos de lo que se necesita. Los precios indican, en efecto, que la demanda es muy superior a la oferta existente. La caída de 2009-2011 (en torno al 20%) no compensó el boom del periodo anterior: entre 2000-2007 el precio de la vivienda usada creció un 436% y el de la vivienda nueva un 362%.

En 2012, los precios, descontada la inflación, retomaron la senda ascendente, mientras se mantenían en Moscú y caían en San Petersburgo. Pese a que las dos grandes urbes del país siguen liderando los precios absolutos, en la mayoría de las ciudades han crecido de manera preocupante muy por encima del aumento salarial. Entre 2001 y 2006, el salario bruto real creció apenas un 14%; cerca de 30 veces menos que el precio promedio de las viviendas (cerca de un 400%).

Con una oferta particularmente limitada (los bloques soviéticos no parecen una opción práctica ni estética) y una competencia interna y externa feroz, los expatriados se enfrentan, como señala el índice de Mercer, a la necesidad de pagar mucho por una residencia media.

Los precios de las viviendas de Moscú que ésta considera (entre 1500 y 2.500 euros) son comparables a los de Londres o Nueva York, pese a ubicarse en un país más pobre y ser probablemente de inferior calidad.

Pero la situación más grave es la de quienes carecen de vivienda independiente. En 2006, el número de hogares superaba en más de tres millones el número de viviendas, obligando a hogares distintos a compartir su unidad habitacional, con pérdidas significativas en su bienestar. Cuatro o cinco millones de personas viven además en viviendas ruinosas e inseguras. A muchos la capacidad de ahorro no les da para embarcarse en la compra de una vivienda cuyo precio es un número excesivo de veces su salario.

En una entrevista a este medio el año pasado, Vladimir Jaijin, director de la empresa estatal encargada de urbanizar Moscú (MNIITEP), reconocía que “hay muy buena oferta para la clase media-alta, pero poca para la clase media-baja”. Según Jaijin, el precio medio de la vivienda en la capital debería bajar entre un 25% y un 30%.

En una publicación reciente sobre la vivienda en la nueva Rusia, Jane Zavisca, experta de la Universidad de Arizona en el nivel de vida en la Federación, explica que el desfase entre salarios y precio en la vivienda está alargando la estancia de los jóvenes en la casa paterna, comprometiendo las políticas de crecimiento demográfico. ¿Les suena?

Una solución combinada

El camino en este punto se abre en varias direcciones. Habrá que ampliar la oferta de vivienda, construyendo más residencias nuevas, como impulsan las autoridades. Y habrá que hacerlo para todas las clases sociales, no sólo en el segmento medio-alto.

Pero el mayor desafío consiste en renovar el stock existente, esos bloques viejos, feos y disfuncionales donde viven, como propietarios, la mayor parte de los rusos. Pese a que las unidades familiares son cada vez de menor tamaño, será necesario retocar en algunos casos la distribución de las viviendas, históricamente pequeñas.

Asimismo, la eficiencia energética deberá jugar un papel nuclear, como el BERD y la IFC justifican con razones de peso. Entre los cambios se encuentra, por ejemplo, contar con medidores individuales del consumo de energía.

Detrás de todo eso, está, en cualquier caso, el asunto de la financiación. Los esfuerzos del gobierno por extender el crédito hipotecario son razonables. En ninguna economía de mercado es posible adquirir una vivienda exclusivamente a partir de los ahorros.

Pero eso no debería implicar perder de vista el quid de la cuestión: la relación entre el salario y el precio de la vivienda. Si el segundo aumenta muy por encima del primero, como está pasando, los ahorros sumarán una parte muy pequeña del precio de la casa, y será muy difícil pagar incluso a plazos largos un crédito gigante. El recuerdo de la crisis española es inevitable.

El mercado de la construcción de vivienda detenta una importancia extraordinaria. Rico en encadenamientos productivos, es un motor económico de extraordinaria potencia. Pero lo que lo hace especial es el carácter de su bien, la vivienda, uno de los elementos básicos para la buena vida, sobre todo cuando se considera su hilo umbilical, su integración urbana. El acceso a la vivienda es el pilar, el punto de inicio del derecho a la ciudad.

El desafío en ese campo es soberbio. Las ciudades rusas requieren compactarse inteligentemente, consolidando la trama urbana existente. En cambio, según el BERD, entre 2000 y 2009, el crecimiento inmobiliario fue mayor en zonas rurales y viviendas unifamiliares, indicando un proceso de dispersión urbana. 

Además, es preciso trabajar sensatamente la calidad de vida, en lugar de fijarse en detalles menores.  El MNIITEP, por ejemplo, promueve construir garajes en las primeras plantas, en lugar de locales comerciales, con el argumento de que es más barato que hacerlos subterráneos y no disparan el precio para los compradores. En términos urbanos, el costo de desincentivar la vida en la calle es extraordinario.

El modo en que se aborde el acceso de los rusos a viviendas mejoradas determinará en términos más amplios otros muchos aspectos de la calidad de vida. Todos ellos deben figurar en primer plano.

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