Vivienda soviética en el siglo XXI

San Petersburgo. Fuente: PhotoXpress

San Petersburgo. Fuente: PhotoXpress

Los índices internacionales sugieren que los precios residenciales son muy elevados en Moscú y San Petersburgo. Sin embargo, esa lectura explica sólo a medias el acceso de los rusos a una vivienda a lo largo del país. Marcado por la herencia soviética, el principal problema no parece el acceso barato a un techo, sino su calidad habitacional.

Año tras año, Moscú encabeza los índices de las ciudades más caras del mundo. Más barata, San Petersburgo ocupa también un lugar destacado. En el informe de Mercer de 2012 la capital rusa figuraba como la cuarta ciudad más cara del planeta, sólo por detrás de Tokio, Luanda, en Angola, y Osaka, en Japón. San Petersburgo constituía la decimoctava urbe más cara del mundo. La vivienda era el factor decisivo. 

Pero ¿reflejan estos índices el costo real de la vivienda en Moscú y San Petersburgo? ¿Dan una idea del acceso a vivienda a lo largo y ancho de la Federación Rusa? No del todo. El índice de Mercer busca medir el costo de la vida para los expatriados en estas dos ciudades, no para los ciudadanos rusos en ellas ni, en menor medida, el conjunto del país.

Las cifras sobre la estructura habitacional dibujan, en realidad, un escenario bastante más complejo, marcado en varios sentidos por el pasado soviético. 

La herencia amable: titularidad y costo 

El acceso seguro y barato a una vivienda no parece difícil para la mayoría de los rusos. Según el Banco Europeo para la Reconstrucción y el Desarrollo (BERD), el 84% es propietario de la vivienda en la que vive. Un porcentaje significativo de los que carecen de título no lo tienen porque no les importa lo suficiente para dedicar varias horas a cumplir unos trámites. 

No hay duda de la singularidad rusa en esa materia. El 80% de los propietarios adquirieron su título gracias a la ley de privatización gratuita de vivienda, que transfiere la titularidad del Estado (municipal o federal) a los inquilinos tradicionales sin que estos incurran en ningún costo. Que tras dos décadas vigente, la ley se prorrogara por tercera vez este febrero por dos años dice mucho de la particularidad del país euroasiático. Muchos de quienes carecen formalmente de título disfrutan de  las garantías que da la propiedad.

Razonablemente, el costo es también conveniente. Según los datos de la OCDE, el porcentaje del ingreso dedicado por los rusos a mantener una vivienda es particularmente bajo: un 11% de la renta disponible, aproximadamente la mitad del promedio de la OCDE. Pese a que el gasto en este capítulo se dobló según el BERD entre 2000 y 2010, Rusia tiene el mejor desempeño entre los 36 países estudiados por la OCDE. 

La herencia negativa: espacio y mantenimiento 

La herencia comunista también explica, sin embargo, otros aspectos no tan positivos. Los uniformes y feos edificios albergan espacios habitacionales de precaria calidad. 

Pese a estar razonablemente dotados en términos de servicios públicos básicos (según la OCDE, el 97% dispone de agua, electricidad y gas), los pisos son usualmente pequeños y el hacinamiento significativo. 

Aunque ha aumentado casi un 20% en la última década, hasta cumplir el objetivo del programa federal 'Vivienda accesible y confortable para los ciudadanos rusos', disponían en promedio en 2010 de 22,4 metros cuadrados de vivienda por persona. Rusia tiene el peor comportamiento de los 36 países estudiados por la OCDE, con un promedio de 1,6 cuartos per cápita. En los apartamentos rusos los cuartos son con frecuencia multifuncionales por necesidad. 

Además, son generalmente muy viejos. De acuerdo con el BERD, la edad media de los edificios rusos es de 42 años y más del 90% fueron construidos antes de 1995. 

El problema, claro, no es la antigüedad, sino el abandono al que han sido sometidos durante varias décadas. La edad media de los edificios es equivalente en Alemania y EEUU y superior en Reino Unido, con cerca de 60 años. Pero, a diferencia de en estos países, en Rusia el mantenimiento fue exiguo en la última década del siglo pasado y muy débil en la primera del siglo XXI. Bajo la actual regulación, poco ambiciosa, cerca del 60% de los edificios multifamiliares necesita con urgencia una reparación profunda y extensa, según el BERD.

Las consecuencias se dejan notar a distintos niveles. Se estima que el sector residencial es, tras la industria, el segundo mayor consumidor de energía del país, el primero en calefacción. Pero hay situaciones todavía más graves. 

El abandono multiplicó el número de viviendas en estado ruinoso y peligroso. En la década de 1990, el porcentaje se dobló, del 1,5% al 3%. Desde entonces, los esfuerzos del gobierno sólo han logrado contener el declive, manteniéndose el porcentaje a lo largo de la última década. En algunas repúblicas, como Ingushetia, Daguestán o Tyva, estas viviendas representan cerca del 20%. Se estima que entre cuatro y cinco millones de rusos residen en viviendas en las que su vida corre peligro. 

Prioridad para los rusos 

No es de extrañar que la ciudadanía muestre índices de satisfacción bajos con respecto a su vivienda y que identifiquen este capítulo como uno de los más urgentes. 

Según recoge la OCDE, sólo el 62% de los rusos afirma sentirse satisfecho con su condición habitacional, muy por debajo del promedio de la OCDE, del 87%. 

A principios de este año, la vivienda y los servicios públicos domiciliarios (con un incremento de entre el 8 y el 15% de los precios) constituían la principal preocupación de los rusos (el 58% lo situó como su primera preocupación, por encima de la corrupción, la inflación, la democracia o los derechos humanos), de acuerdo con una encuesta oficial de VtsIOM. 

El índice de Mercer da, por tanto, una idea muy parcial del acceso de los rusos a la vivienda. En cierto sentido, confunde. Las cifras son contundentes. Pese a su precaria calidad, los rusos disfrutan de un acceso internacionalmente generalizado y barato. 

Sin embargo, el índice de Mercer da al tiempo en el clavo, sugiriendo problemas de otro orden. El desarrollo reciente del mercado inmobiliario y la evolución de los precios de las viviendas revelan obstáculos serios en el acceso a viviendas mejoradas. En el próximo artículo estudiaremos esa otra parte, menos conveniente, de las condiciones habitacionales en la Federación. Aunque muchos países harían bien en buscar accesos tan amplios, pocos envidiarán la evolución actual.

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