El coste de la financiación compromete el mercado inmobiliario ruso

Marina Morozova, una contable moscovita de 27 años, ha comprado finalmente una casa con una hipoteca al 12% anual. 

“Hace mucho tiempo que quería comprar una casa en la que vivir y finalmente decidí pedir una hipoteca, cuando vi que los tipos de interés estaban bajos”, confiesa. 

Sin darse cuenta, se convirtió en una de esas 300.000 personas afortunadas que consiguieron hipotecas en las mejores condiciones de la historia del mercado ruso. 

Este tipo de interés récord funcionó mucho mejor que cualquier anuncio: en la primera mitad del año el volumen de hipotecas subió un 60%, respecto al periodo anterior.

En todo 2012 el volumen total de préstamos podría superar el nivel del billón de rublos (unos mil millones de dólares), una cifra de importancia psicológica, que implica un aumento del 40% anual. No obstante, parece ser que el rápido crecimiento del mercado hipotecario ruso acabará ahí. 

Los expertos señalan que se avecina algo parecido a una recesión. Según el Banco de Rusia, las hipotecas concedidas en septiembre suman la modesta cifra de 2.900 millones de dólares, sólo un 26% por encima del año pasado. 

La decisión del Banco Central de aumentar la tasa de descuento, que causó un incremento de los tipos de interés en prácticamente todos los ámbitos, ha puesto un amortiguador al mercado hipotecario. 

Las previsiones para las estadísticas de octubre parecen ser aun peores. Según los participantes del mercado, este se ha enfriado tan rápidamente debido sobre todo al incremento de los costes financieros y a su dependencia de factores externos. 

“Todos los bancos están presupuestando tasas muy altas en el mercado de préstamos interbancarios”, citaba Kommersant a Andréi Vladykin, director del departamento de hipotecas y préstamos en la agencia inmobiliaria NVD. 

“Con el auge de los costes financieros del Banco de Rusia y los altos riesgos del país que impiden que los inversores extranjeros ofrezcan préstamos a un interés bajo, los depósitos personales se presentan como la única manera de recaudar dinero,  y en ese sentido hemos observado un incremento de las tarifas. De este modo, los préstamos se están volviendo más caros y esta tendencia se está volviendo común a todo el mercado". 

Como suele suceder, la dependencia del mercado hipotecario ruso de la situación que se vive alrededor ha influido en los bancos europeos, afectando principalmente a los bancos extranjeros que operan en Rusia. 

Por ejemplo, Absolut Bank y Raiffeisen Bank fueron los primeros en salir del top-10 de bancos que más préstamos concedieron durante la primera mitad de 2012, con sus préstamos hipotecarios cayendo un 21% y un 17% respectivamente. 

Esto contrasta radicalmente con sus resultados en el mismo periodo del año anterior, en el que su cartera hipotecaria excedía en un 400%. 

La mayoría de las agencias de préstamos han logrado hasta el momento mantener cierto crecimiento, pero esto se volverá una dificultad en aumento a partir del año que viene. 

El director general de la Agencia de Préstamos Hipotecarios de Vivienda, Andréi Semeniuk, prevé que el crecimiento del mercado se quedará por debajo del 20% en 2013. Otros participantes del mercado son todavía menos optimistas. 

"El año que viene el mercado se podría mantener al mismo nivel o incluso es posible que se contraiga debido al incremento de las tasas”, opina Román Slobodián, director de ventas de productos hipotecarios en Nordea Bank. 

Sin perspectivas a la vista de inflación y, consecuentemente, de reducción de la tasa de refinanciación, el desarrollo de la titularización parece ser la única solución práctica de los actuales problemas de liquidez a los que se enfrentan los bancos rusos. 

Además, la mayoría de los préstamos (un 70%) deberán ser refinanciados a través de la titularización en un plazo de 20 desde el momento. Sin embargo, las agencias de préstamo rusas parecen muy reacias a meterse en derivados. 

Según la última encuesta de los expertos de RA, apenas un 35% de los participantes del mercado tienen algún plan de titularización para los próximos dos años.  

A pesar de todo, ha habido algún progreso en el desarrollo de esta herramienta de financiación. Durante los últimos años, la Agencia de Préstamos Hipotecarios de Vivienda (APHV) ha sido capaz de remplazar todos los negocios extranjeros con negocios locales, lo cual incentiva la demanda interna de bonos hipotecarios. 

La agencia pone sus esperanzas en la formación de sindicatos para la emisión de valores hipotecarios para ayudar a los bancos pequeños a rebajar sus riesgos y costes de titularización. 

Aunque, para que esta idea sea viable, el marco legal y los estándares de préstamos hipotecarios se deben actualizar y ajustar.  

Alexánder Semeniaka, director general de APHV, comenta: "El programa de títulos con respaldo hipotecario de la asociación nacional de los Estados Unidos, Ginnie Mae, ayuda a los bancos a realizar varias emisiones sindicadas al día. Este es un modelo que nos gustaría adoptar, pero esto requiere cambios importantes en la ley de los títulos con respaldo hipotecario”. 

"Los bancos tienen confianza mutua en la calidad de los préstamos y deben ponerse de acuerdo para cumplir con un estándar común". En la actualidad la agencia sigue adelante con su asunto del debut sindicado, de lo que derivarán modelos de documentos y la simplificación del mecanismo de emisión. 

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