Nuevo mercado inmobiliario

Foto de RIA Novosti

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Cuando la familia Levashov compró en 2008 una vivienda todavía sin construir a siete kilómetros de Moscú, desconocía que aquella zona fuera a ser incluida dentro del territorio de la capital. Compraron un piso de 40 m² por algo menos de 75.000 euros, siguiendo uno de los esquemas financieros más difundidos en Rusia: pago a plazos directamente a la promotora, sin la participación de los bancos. “Cuando estalló la crisis, los bancos dejaron de conceder hipotecas, así que la constructora Ázbuka Zhilyá, interesada en vender, nos propuso esta fórmula”, cuenta Tatiana, de 54 años.

 Esta modalidad de pago se da solamente en el mercado de nueva vivienda y, a diferencia de la hipoteca, resulta ventajosa para el cliente, ya que no es necesario presentar documentación sobre los ingresos, algo que muchos rusos no pueden demostrar de manera oficial. El defecto consiste en que normalmente el pago no se aplaza más de dos años, tiempo en el que se construye el edificio.

Según las condiciones de la transacción, la familia tuvo que pagar el 60 % del precio de la vivienda en el acto, y el resto en año y medio en mensualidades de 1700 euros. Finalmente, pagaron alrededor del 7% en intereses en relación al precio inicial. Próximamente el piso de este matrimonio aumentará considerablemente su valor en el mercado. El ayuntamiento de Moscú ha realizado un ambicioso proyecto con el que pretende ampliar en 2,5 veces el territorio de la capital, uniendo 160.000 hectáreas de los territorios de la región y limitando considerablemente la construcción de viviendas en Moscú capital.

Según los funcionarios moscovitas, con la creación del “gran Moscú”, los problemas de transporte y de una construcción densa se resolverían en un abrir y cerrar de ojos. Así como con lo que se conoce como la “presión del dinero”, cuando una gran concentración de negocios empuja los precios al alza. Serguéi Sobianin, alcalde de la capital, ha declarado que tal desarrollo le permitirá a la ciudad “ocupar un puesto digno entre las metrópolis líderes del mundo global”, que actualmente son Nueva York, Tokio, Londres y París. El esquema del Nuevo Moscú se divide en tres zonas. En la primera (en un radio de 30 kilómetros desde la carretera de circunvalación), se construirán muchas viviendas, oficinas e inmuebles comerciales. La segunda zona (a 30-60 km) sería industrial, por lo tanto, aquí habría un mayor número de inversiones con las que se crearían nuevos puestos de trabajo. En la tercera zona (a más de 60 km, en la Región de Kaluga) se hará hincapié en el desarrollo de la agricultura”, cuenta el director ejecutivo de la agencia inmobiliaria Miel – Zágorodnaia Nedvíshimost, Vladímir Yájontov.

Está previsto construir alrededor de 60 millones de m² de viviendas. Ya hay proyectos concretos para la construcción de, aproximadamente, 4 millones,  según cálculos de los analistas de Best-novostroi y Miel. De momento, los inversores se muestran reticentes. Además, recientemente, la administración moscovita ha congelado la aprobación de nuevos proyectos en el nuevo territorio, cuenta uno de los promotores. Actualmente sólo se construyen viviendas aprobadas con anterioridad. Las autoridades “no tienen una visión clara de lo que habría en los nuevos territorios”, señaló en su entrevista a Védomosti Andréi Sharópov, teniente alcalde de Moscú para la política económica. Según él, próximamente aparecerán los primeros esbozos de la estrategia para el desarrollo de la ciudad hasta 2025. Algunos promotores afirman que están dispuestos a esperar con sus proyectos hasta que el gobierno defina sus planes, la normativa de construcción y proponga una solución para los problemas de transporte. Por ahora, tal y como explica nuestra fuente en la industria de la construcción, los promotores se dedican a formalizar la documentación para los proyectos de construcción que ya se están llevando a cabo según la normativa anterior.

Mientras tanto, aparecen algunos compradores interesados en los nuevos territorios. Los analistas de Penny Lane Realty constatan que se ha reavivado el interés por los inmuebles situados en las tierras “neomoscovitas”. Los analistas afirman que sería un buen sitio para invertir en vivienda. “Todas las inversiones estatales y privadas se destinarán a desarrollar esta región. Eso quiere decir que el precio de la vivienda en las carreteras de Kiev y de Kaluga aumentará a un ritmo considerable, más que en cualquier otro lugar. Falta un plan general para el desarrollo, pero en cuanto aparezca y se empiecen a implementar  proyectos, los precios empezarán a crecer independientemente de la situación global”, asegura Vladímir Yájontov. 

De hecho, los promotores que cuentan con proyectos en la zona ya están subiendo los precios. Las viviendas más económicas han subido un 15% de media, afirma el representante de una importante promotora de la región de Moscú, GK Morton. Además, se pronostica que todavía no se ha llegado al tope; el estatus de la capital aumentará el precio inicial de los pisos de nueva construcción en un 30%. Estos datos, según Knight Frank, hacen referencia a la diferencia de precios entre la actual periferia y el radio más cercano a la ciudad. “Se prevé este crecimiento independientemente del mercado general. El 80% de los negocios rusos se concentran en la capital, de ahí viene el aumento de precios en el “Nuevo Moscú”, considera Yájontov.

 Los expertos afirman que debido a la inestabilidad de los mercados financieros, los inversores particulares rusos están esperando a que termine la tempestad y, mientras tanto, invierten en cemento. Desde el punto de vista del beneficio, las inversiones más ventajosas son los bloques de viviendas de nueva construcción.  Aunque también son las más arriesgadas, ya que su construcción puede detenerse debido a los problemas financieros del promotor.

El representante de la empresa Morton, que construye 470.000 m² de viviendas en el “Nuevo Moscú, dice que hay inversores privados que compran de diez a quince de una tacada. Sin embargo, no hay que esperar que se repita la situación de 2008 en la que los precios cayeron bruscamente. “En 2007 y a principios de 2008, tras la caída de los mercados financieros internacionales, los precios de los inmuebles moscovitas continuaron subiendo por inercia durante un tiempo, para terminar desplomándose. Aquello se puede explicar por el crecimiento desmesurado de los precios en 2006-2007, cuando prácticamente se triplicaron. Ahora no vemos un aumento especulativo de este tipo en los precios, por lo tanto, tampoco se dará una caída brusca de los mismos”, pronostica en su entrevista a Kommersant, Dmitri Jalin, socio gestor de la empresa IntermarkSavills.

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