La burbuja inmobiliaria rusa

Edificios de nueva planta a las afueras de San Petersburgo

Edificios de nueva planta a las afueras de San Petersburgo

Tras la brusca caída de 2009, los precios de la vivienda en venta y en alquiler vuelven a acercarse a sus máximos pre crisis. Alquilar un piso en el centro de Moscú o San Petersburgo puede ser más caro que en Londres o París.

La falta de oferta, un mal endémico del mercado inmobiliario ruso según todos los agentes del sector,  es el factor que más rápidamente nos explica por que en San Petersburgo no vamos a encontrar un apartamento en el centro por menos de 1000 euros mensuales (unos 40.000 rublos al cambio actual), si lo que estamos buscando es un estilo de vivienda que cumpla 3 factores: Un edificio en condiciones salubres (sin viejas canalizaciones y obsoletas instalaciones de luz y gas), confort en el interior del apartamento ( acabados similares a los que podemos encontrar en pisos europeos) y más de 30 metros cuadrados. En Moscú estos tres factores nos obligarán a desembolsar mensualmente no menos de 2000 euros.

Importante es remarcar ese “no menos de…” pues el precio medio de un apartamento con las tres condiciones anteriores en San Petersburgo es de 73.000 Rublos, o lo que es lo mismo, 1.759 euros. En Moscú ese “apartamento ideal” nos costará una media de 120.000 rublos, esto es, 2 894 euros.

Maxim Mokeyev es agente en la sección de alquiler de la moscovita agencia Evans,  especializada en apartamentos para ejecutivos, la mayoría extranjeros. En Evans el 70% de los pisos de alquiler los ocupan expatriados que buscan sobre todo lo práctico: vivir en el centro, cerca de la guardería o escuela de los hijos y con aparcamiento. En cuanto al apartamento en sí, este tipo de cliente busca que hayan sido renovados en los últimos 5 años, y que tengan un estilo moderno, o, como se denomina en Rusia, “Euro-remont”. Por ello este cliente pagará, por un apartamento de 2 habitaciones, unos 5000 euros mensuales.

Maxim Asegura que “lo peor de la crisis ha quedado ya atrás. Fue a principios de 2009 cuando la burbuja inmobiliaria rusa explotó, dejando maltrecho el sector, sobre todo en la sección de ventas, donde los precios cayeron de un día para otro un 30% en Moscú”.

El batacazo llegó después de un 2008 de crecimiento desenfrenado, como nos cuenta este agente, “con una escalada que llegó en algunos casos al 10% mensual en el metro cuadrado destinado a venta, y de la mano de desarrollo del sector hipotecario, que permitió la compra de varios inmuebles a aquellos compradores que deseaban hacer inversiones, trasladando su capital de la inversión en bolsa a la inversión inmobiliaria”, asegura Maxim.

La caída en 2009 vino acompañada del desplome del rublo y de la bajada del precio del petróleo. Los pisos en alquiler, sobre todo aquellos que  superaban los 15.000 euros mensuales, sufrieron bajadas de hasta el 40%. Según Maxim “ahora estamos lejos de que se pueda repetir aquella situación”.

Maxim Mokeyev reconoce que el sector es sensible a la “Eurocrisis”, pero que debido a las particularidades del mercado ruso, “no existe peligro alguno de una implosión del sistema, como sucedió en España”, donde la facilidad para acceder al crédito hipotecario lanzó a millones de familias a comprar apartamentos con un dinero “futurible” con fines especulativos o de inversión, empujando a los precios a una escalada vertiginosa y a un estrepitoso colapso que arruinó a aquellos compradores que perdieron con la crisis sus trabajos, sus ingresos y, finalmente, los pisos impagados.

Y es que en Rusia las hipotecas rondan el 11%, algo que hace inviable para la gran mayoría acceder a ellas, por eso, los que compran apartamentos lo hacen en metálico. La falta de crédito para la compra de vivienda frena el uso especulativo de la misma. “Compra el que puede, y compra para vivir, no para invertir”, asegura Maxim.

Los precios del alquiler en Moscú no han alcanzado las cifras pre crisis, pero aumentan de manera estable. El mercado absorbe la oferta con rapidez. Maxim nos cuenta que “un apartamento de 15.000 euros mensuales en Moscú no estará libre más de dos meses”.

Elena Kudimova, Directora de ventas de la agencia Penny Line, que trabaja en Moscú Sochi y San Petersburgo no lo ve tan claro y asegura que “por desgracia los precios aumentarán”. Para Kudimova “los precios tiene que ver con la carestía de oferta”, y apunta un factor político : “Gracias al cambio de Alcalde y su equipo en Moscú y a la crisis, muchos proyectos fueron congelados. Así Rusia nunca superará el déficit de la oferta. Los precios van a subir gracias a esta decisión irracional. Las hipotecas ya ha superado las cifras de la crisis….¡y su interés se paga al 11-15%!”

Elena Kudimova  también piensa que Rusia es sensible a la inestabilidad internacional : “los precios de los inmuebles dependerá de los precios mundiales del petróleo, pero sobre  todo la crisis del mercado bursátil”.

Pável Pikalev es el director de Penny Lane en San Petersburgo. A sus 31 años ha mediado en operaciones inmobiliarias  de altura, como la venta de un apartamento por 7 millones de euros.

Pável Pikalev, en San Petersburgo. Foto Ricardo Marquina Montañana


Pável se encarga directamente de las ventas, pero supervisa la sección de alquiler. Explica así el alto precio de los mismos: “La oferta es exigua, ahora mismo en el mercado, y quiero decir "el mercado", no solo mi agencia, hay tan sólo 818 pisos en alquiler. La oferta es tan baja que no hay opciones, elegir es muy difícil. Nosotros no trabajamos por debajo de los 40.000 rublos, debajo de ese precio puedes tener la seguridad de que el piso no será bueno”. Pavel cifra en 60.000 mil rublos el precio para encontrar un piso de una habitación en San Petersburgo.

Alquilar en San Petersburgo es si cabe más complicado que en Moscú, ya que los viejos edificios del centro no cuentan con buenas instalaciones técnicas, por ello los pisos , muy escasos, que se encuentran en edificios de nueva construcción situados en el centro de la ciudad son prohibitivos. En la “cartera” de este agente encontramos pisos por 500.000 rublos mensuales, casi 12 mil euros.

Pável asegura que el mercado de venta en San Petersburgo “todavía no se ha recuperado”. Aún así, los pisos de élite no han bajado, y sigue habiendo pisos de 2 a 7 millones de euros.

Pável se dedica a la venta de apartamentos, pero vive en alquiler. “Comprar con una hipoteca a un 11% es una locura. Ahora vivo en alquiler en un apartamento tasado en 14 millones de rublos, con los intereses que pagaría al banco en un solo año puedo vivir 37 meses pagando un alquiler de mil euros mensuales.

Pável da otra pista para entender las particularidades del mercado ruso. “Las compras se pagan siempre en metálico, no importa la cantidad”, a lo que hemos de añadir que se declara una ínfima parte de la cantidad de dinero que se está moviendo. “para las compras que superan el millón de euros”, continúa Pavel, “ los vendedores exigen que se deposite el dinero en cuentas bancarias de paraísos fiscales”. Evidentemente estos movimientos son debido a que ambos, comprador y vendedor, tienen algo que esconder.

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