¿Una ciudad rusa en España?

Beatriz Corredor encabezó la delegación gubernamental que viajó por Europa con el objetivo de atraer inversores extranjeros al favorable, según Madrid, mercado inmobiliario español. La secretaria de Estado ha visitado el Reino Unido, Irlanda, Francia y Alemania. Después de Moscú, la delegación española se dirigirá a Suecia. Se trata de la delegación de más alto nivel enviada por el gobierno español para la promoción su mercado inmobiliario.

Beatriz Corredor, licenciada en Derecho por la Universidad Autónoma de Madrid, es registradora de la propiedad. Ha sido una de las ministras más jóvenes de España. En 2008, a los 40 años, fue nombrada ministra de Vivienda. En 2010 el ministerio de Vivienda se integró en el de Fomento y pasó a ocupar el cargo de secretaria de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas.

Esa “situación favorable” a la que se refiere Corredor hace referencia al descenso de los precios en un 20% desde su punto más alto, alcanzado en el primer trimestre del 2008. Curiosamente, el año pasado la cantidad de bienes inmuebles adquiridos por los rusos en España ascendió un 20%, comparado al año anterior. Tal vez no sea una casualidad. A pesar de esta importante caída de los precios, esto es la “temperatura media en el hospital”, ya que en las zonas turísticas la caída ha sido todavía mayor. Por ejemplo, los precios en Marbella cayeron un 40%, en Torrevieja en un 31%. En las Islas Baleares la caída alcanzó el 50%, particularmente en Menorca.

Aunque hay que tener en cuenta los matices, en este sentido el gobierno español prefiere establecer los precios y los parámetros de los bienes raíces dependiendo de si es una vivienda de primera o segunda mano.

¿Ha tocado fondo el mercado?

Lo que parece claro es que la cuestión más importante es el comportamiento de los precios en un futuro próximo. Según Beatriz Corredor, no se debe esperar un descenso significativo, y es posible que comiencen a crecer a finales del 2011. De modo que el momento de comprar es ahora.

Sin embargo, el Centro de Estudios del Banco de España tiene otra opinión. Sostiene que los precios de los inmuebles en España van a continuar descendiendo hasta finales del 2012 o principios del 2013, dándose la circunstancia de que el ajuste pueda llegar al 10%.

Algunos expertos rusos coinciden de manera general con los analistas españoles. Según las palabrasde Stanislav Singel, presidente de la agencia inmobiliaria internacional Gordon Rock, la caída de los precios de las viviendas en España será de alrededor del 6%, mientras que todavía no se preve un aumento de los precios.

“Me refiero básicamente a los lugares en la costa y no a Madrid o Barcelona”, puntualizó. “Las grandes ciudades con altos niveles de negocio tienen su propia dinámica de crecimiento y fijación de precios. Hay crisis pero el ajuste no ha sido tan notable como en los lugares turísticos.”

BFM.ru preguntó a las secretaria de Estado si comparte la valoración del Banco de España, según el cual el mercado inmobiliario español tocará fondo a finales del 2012, principios del 2013. Ella precisó: «¿A cuál de los mercados de bienes raíces se refiere?» Posteriormente explicó que si nos referíamos al mercado primario, es decir, al mercado interno español, en algunas regiones los precios ya habían comenzado a subir. La situación es diferentes en las áreas turísticas ya que para los españoles es habitual la adquisición de una segunda vivienda, bien en la costa o en la montaña. Estadísticamente una de cada cuatro familias procede de esta manera.

Evidentemente, este mercado de segundas viviendas constituye la mayor parte de las inversiones extranjeras en España. De modo que este área experimenta una mayor presión de bienes inmuebles sin vender, «en efecto, los precios podrán bajar», declara la secretaria de Estado. « Por lo tanto, no ponemos en duda los datos del Banco de España, pero especificamos a qué segmentos del mercado se refieren». Por cierto, es posible observar una serie de discrepancias entre el gobierno y el Banco de España, en lo referido a la dinámica de los precios de las viviendas y el stock de los inmuebles sin vender. Según los datos del Banco de España, tal y como informó el diario El Mundo a principios de junio, el stock de vivienda libre asciende a 800.000 -1.100.000 viviendas. Por su parte, la secretaría encabezada por Corredor cifra el número de inmuebles sin vender en algo menos de 700.000 y además señala que este número se reduce gradualmente. Stanislav Singel declaró a BFM.ru que “el mercado inmobiliario español aún está en crisis. Tal y como explican los analistas, si en la costa española no se construye absolutamente nada esto significa que el stock será será suficiente para los próximos cinco años. Ahora es verano y hay muchos turistas que ven muchos inmuebles. Por eso los agentes y las inmobiliarias tienen la sensación de que la renovada demanda devuelve a España a la posición anterior a la crisis. Sin embargo, desgraciadamente esto no es así. Siempre hay que evaluar las tendencias del mercado en septiembre-octubre, cuando han pasado todas las épocas de curiosidad y solamente quedan cifras”.

El presidente de Gordon Rock cree que el ulterior crecimiento del mercado de bienes raíces en España dependerá de la disposición de los bancos. Según sus palabras, hasta la llegada de la crisis los bancos estaban dispuestos a financiar hasta el 110% incluidos los costes de transacción. Sin embargo, la situación ha cambiado hoy en día; los bancos en su mayoría otorgan el 60% y en algunos casos excepcionales el 70%.

“En el momento en el que los bancos españoles se sientan lo suficientemente seguros, veremos un aumento en el número de compradores de la UE, que siempre compran las viviendas con dinero prestado, señaló Singel. “Cuando comience el verdadero aumento de la compra de inmuebles y de la especulación, es decir, cuando se haya tocado fondo y se sienta que el mercado va hacia arriba, entonces los rusos comprarán. Serán sobre todo lo que se conoce como “cash-buyers”, compradores que pueden contar con un 50% , máximo un 60%, de crédito pero que compran la mayor parte en efectivo”.

Desde el punto de vista de la compra de bienes, la región de España más popular para los rusos es Alicante. Tal y como explicó a BFM.ru Eva Santiago, portavoz de la Secretaría de Estado de Vivienda, “Alicante fue el lugar en el que se más viviendas para invertir se construyeron durante el boom inmobiliario”.

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